Kiinteistöarviointi on asiantuntijapalvelua, jossa määritetään kiinteän omaisuuden tai kiinteistöön kohdistuvan oikeuden arvoa. Usein arvion kohteena on kiinteistö, rakentamaton tontti tai muu oikeus, jonka arvonmääritys on tarpeen kaupantekoa, lainan vakuutta tai muuta päätöksentekoa varten.
Lausuntoja laadittaessa noudatetaan hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälistä arviointistandardia IVS (International Valuation Standards). Kansainvälinen arviointistandardikomitea (International Valuation Standars Committee, IVSC) julkaisee kansainvälisiä arviointistandardeja, joiden soveltaminen on myös Suomessa otettu arviointitoiminnan lähtökohdaksi. Kansainväliset arviointistandardit ovat myös kansainvälisten kirjanpitostandardien (IFRS) mukainen toimintaperiaate.
Kiinteistöauktorisointijärjestelmän avulla kiinteistöarviointialalla ylläpidetään korkealaatuista erikoisosaamista ja tarjotaan laadukasta asiantuntijapalvelua. Keskuskauppakamari vastaa kiinteistöarvioitsijoiden auktorisointitoiminnasta ja auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden (AKA) toiminnan valvonnasta.
Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan eli AKA-lautakunnan alaisuudessa ja sen nimeäminä toimii kaksi jaostoa. Valvontajaosto valvoo auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden toimintaa ja käsittelee heitä koskevat valitukset. Auktorisointijaosto vastaa kiinteistöarvioinnin auktorisointikokeen (AKA-koe) järjestämisestä, kokeeseen hyväksymisestä ja kokeiden arvostelemisesta.
– Jo viidenkymmenen vuoden ajan Maanomistajien Arviointikeskuksen asiantuntijat ovat antaneet asiantuntijalausuntoja sekä valvoneet maanomistajien etua erilaisissa lunastus- ja riitatilanteissa, kuten maantie- ja lunastustoimituksissa, suojelualuelunastuksissa, rauhoitustilanteissa, yksityistiekysymyksissä, maankäyttösopimuksissa ja kaavoitukseen liittyvissä kehittämiskorvausasioissa, sanoo Maanomistajien Arviointikeskuksen toimitusjohtaja Aulikki Kiviranta.
Maanomistajien Arviointikeskuksessa toimivat asiantuntijat ovat auktorisointitutkinnon suorittaneita kiinteistöarvioitsijoita, jotka laativat arvioita useista erilaisista kohteista. Kohteita ovat asuin- ja lomakiinteistöt sekä liike- ja teollisuuskiinteistöt, kaavatontit, raakamaa-alueet, maatilat, maa- ja metsätalouskiinteistöt, turvesuo-, maa-aines- ja suojelualueet sekä arvokohteet.
– Auktorisoituja kiinteistönarvioitsijoita käytetään, kun on tarvetta puolueettomalle, niin oikealle arvioinnille kuin mahdollista. AKAt toimivat myös usein todistajina oikeudenkäynneissä, kertoo Aulikki Kiviranta Maanomistajien Arviointikeskuksesta.
Viime vuosina auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden tehtäväkentässä on tapahtunut muutos kansainvälistymisen myötä. Suomeen on tullut kansainvälisiä toimijoita ja suomalaiset toimivat yhä enemmän ulkomailla. Myös yhteiskunnan taloudellinen tilanne ja taloudelliset vaihtelut vaikuttavat auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden toimeen.
Taustat vaihtelevat
Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta järjestää noin kerran vuodessa kiinteistöarvioinnin auktorisointikokeen, johon haetaan hakulomakkeella. Kiinteistönarviointilautakunta vastaa myös kokeeseen hyväksymisestä ja itse kokeen arvostelusta.
Auktorisointikokeeseen hyväksytään joko kolmen vuoden käytännön työkokemuksen ja soveltuvan korkeakoulututkinnon tai viiden vuoden käytännön työkokemuksen ja soveltuvan koulutuksen perusteella. Itse koe pohjautuu ennalta määrättyyn suosituskirjallisuuteen. Kokeen läpäisseet saavat käyttää AKA-lyhennettä. Auktorisoinnin voi suorittaa kolmelta eri osa-alueelta, joita ovat asunto-, maa- tai metsätalouskiinteistöarviointi. Näiden lisäksi voi hakea yleisauktorisointia, joka kattaa kaikkien edellä mainittujen osa-alueiden lisäksi myös erityiset arviointikohteet, esimerkiksi huoltoasemat, laskettelukeskukset, kylpylät sekä julkiset rakennukset kuten kirkot ja koulut. Yleisauktorisoidut kiinteistönarvioitsijat on ylivoimaisesti suurin ryhmä.
– Ensimmäinen auktorisointikoe järjestettiin vuonna 1996 ja olin siinä mukana. Helppo koe se ei ollut, mutta läpi pääsin ja siitä lähtien olen ollut AKA, Kiviranta muistelee.
Työkokemuksen ollessa mittarina viime vuosina hakijoissa on eniten ollut maanmittareita ja vastaavasti pohjakoulutusmittarina diplomi-insinöörejä unohtamatta kuitenkaan kauppatieteilijöitä, metsänhoitajia ja agronomeja.
– Auktorisoituja kiinteistöarvioitsijoita on monenlaisia ja usealla eri taustalla. Ei ole esimerkiksi yhtä tiettyä ammattikuntaa, joka edustaisi auktorisoituja kiinteistönarvioitsijoita. Arvioitsijoina toimii sekä yksityisiä henkilöitä että yrityksien palveluksessa olevia.
Auktorisoinnin voi menettää
Saatuaan auktorisoinnin ei ole itsestään selvää, että se säilyy vuodesta toiseen. Auktorisoitujen kiinteistönarvioitsijoiden toimintaa valvotaan vuosittain Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnalle tehtävällä valvontailmoituksella. Ilmoituksessa kerrotaan, kuinka paljon henkilö on tehnyt kiinteistöarviointeja ja käynyt alan koulutuksissa.
Säilyttääkseen AKA-auktorisoinnin kiinteistöarvioitsijan täytyy toimia vuosittain riittävän aktiivisesti. Mikäli näin ei ole tapahtunut, voidaan asiaan puuttua antamalla muistutus, varoitus ja loppujen lopuksi auktorisoinnin peruutus.
Suomessa alan jatkokoulutusta järjestävät useat eri tahoat. Esimerkiksi Auktorisoidut Kiinteistönarvioijat ry, Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry, Kiinteistöalan koulutuskeskus ja Kauppakamari tarjoavat asiantuntevaa koulutusta. Juridisen puolen koulutusta järjestää muun muassa Talentum.
Yhteistyötä lakimiesten kanssa
Asianajo- ja lakitoimistot tarvitsevat auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden erityisasiantuntemusta palvellessaan omia asiakkaitaan. Lakimiesliiton ja Maanomistajien Arviointikeskuksen yhteistyö tulee Arviointikeskuksessa työskentelevien juristien kautta. He ovat pääsääntöisesti Lakimiesliiton jäseniä.
Jäseninä he voivat osallistua erilaisiin Lakimiesliiton järjestämiin, ammattitaitoa kehittäviin kursseihin ja pysyä siten ajan hermolla alan käänteissä. Kiinteistönarviointi sisältää paljon juridiikkaa, joten on hyvä olla perillä myös uusimmista lainsäädäntöhankkeista, joista tietoa saa Lakimiesliiton kautta.
Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta
Kiinteistönarviointilautakunta on Keskuskauppakamarin yhteydessä toimiva, ulkopuolisista asiantuntijoista koostuva ryhmä, joka huolehtii auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden (AKA) auktorisoinnista ja näiden toiminnan valvonnasta sekä käsittelee auktorisoituja kiinteistöarvioijia koskevat valitukset. Auktorisoitujen kiinteistönarvioitsijoiden toimintaa valvotaan vuosittain tehtävällä valvontailmoituksella, jossa ilmoitetaan, kuinka paljon on tehnyt arviointeja ja käynyt koulutuksissa. Säilyttääkseen AKA-auktorisoinnin kiinteistöarvioitsijan täytyy toimia vuosittain riittävän aktiivisesti ja mikäli näin ei ole tapahtunut, voidaan asiaan puuttua antamalla muistutus, varoitus ja loppujen lopuksi kokonaan auktorisoinnin peruutus.
Lisäksi kiinteistönarviointilautakunta järjestää ja arvostelee auktorisointikokeita. Pääsääntöisesti kerran vuodessa järjestettävään kokeeseen haetaan käytännön kokemuksen sekä koulutuksen perusteella ja itse koe pohjautuu suosituskirjallisuuteen. Lautakunta huolehtii myös Keskuskauppakamarin hyväksymien kiinteistönarvioitsijoiden (KHK) toiminnan valvonnasta ja siihen liittyen kiinteistönarvioinnin yleisestä ohjauksesta, kehittämisestä ja valvonnasta. Lautakunta myös edistää hyvää kiinteistönarviointitapaa ja ohjaa menettelytapoja esimerkiksi antamalla yleisiä suosituksia. Se edistää ja tukee kiinteistöarviointialan tutkimusta ja koulutusta.
Tunnettuus kasvaa jatkuvasti
Ryhmärakennuttaminen on uusi asuntohankkeiden toteutusmuoto, joka on poliittisestikin voimakkaassa myötätuulessa ja joka tulee vaikuttamaan lainsäädäntöön, todettiin Keskuskauppakamarin Kiinteistöarviointipäivässä. Myös asuntoministeri Krista Kiuru oli mukana lokakuun alkupuolella pidetyssä tapahtumassa.
Toimistopäällikkö Sami Haapanen Helsingin kiinteistöviraston tonttiosastosta selvitti aluerakentamisessa toteutuneita yhteisjärjestelyitä. Ryhmärakennuttamisessa on kaksi perusmuotoa, joista ensimmäinen on omatoiminen ja toinen on rakennuttajakonsulttivetoinen toimintamalli.
– Ryhmärakennuttaminen tulee todennäköisesti lisääntymään, jolloin tarvitaan muutoksia lainsäädäntöön, kuten esimerkiksi AKL, KSL, AOYL, Haapanen totesi.
Puolueettomien AKA-arviointien määrä on lähes kaksinkertaistunut viidessä vuodessa. Vuonna 2011 suoritettiin lähes 9 000 AKA-arviota.
– Merkittävänä syynä kasvuun on järjestelmän tunnettuuden lisääntyminen. Rahoituslaitoksille on tärkeää tilata luotettavan ja ammattitaitoisen AKA-arvioitsijan tekemiä arviointeja. Sääntely edellyttää pankeilta yhä huolellisempaa ja säännöllisempää vakuusarviointia, sanoi Keskuskauppakamarin lakimies Riina Hero.
Lasse Lehman
Maanomistajien Arviointikeskus
50-vuotisjuhlavuottaan viettävä Maanomistajien Arviointikeskus Oy on Suomessa valtakunnallisesti toimiva riippumaton kiinteistöarvioinnin ja ympäristöoikeuden asiantuntijaorganisaatio. Arviointikeskuksen neljä maakuntatoimistoa auttavat kymmenen maanmittarin, kiinteistönarvioitsijan ja juristin voimin kiinteistönarvioinneissa muun muassa osto-, myynti- ja vuokraustilanteessa, perinnönjaon ja osituksen yhteydessä sekä tarjoavat edunvalvonta- ja lakipalvelua kuin myös arviointi- ja sopimuspalvelua yhdyskuntatekniseen rakentamiseen liittyen.
