Heinäkuun alussa voimaantuleva asunto-osakeyhtiölaki selkeyttää yhtiön ja sen osakkaiden välistä vastuunjakoa huomattavasti.
Lähes puolet kansasta omistaa osakehuoneiston, tai tarkemmin sanottuna hallitsee asuntoaan siihen kohdistuvien osakkeiden omistusoikeuden perusteella. Niinpä asunto-osakeyhtiöiden merkitystä maamme kansallisvarallisuuden muodostajana ei voi väheksyä. Kun omaisuus on kiinni asunnossa, lienee kohtuullista vaatia, että siihen liittyvät oikeudet ja velvollisuudet on tyhjentävästi laissa ilmaistu.
Yli 60 prosenttia nykyisestä asuntokannasta on rakennettu 1960–80-luvuilla.
– Tämä merkitsee sitä, ettei nykyisen asunto-osakeyhtiölain tultua vuonna 1991 voimaan voinut olla kokemuksia tämän hetken muutos- ja kunnossapitotarpeista. Nyt ollaan viisaampia, lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen oikeusministeriöstä kertoo.
– Nykyistä lakia voitaisiin nykytermein pitää eräänlaisena asunto-osakeyhtiölain kolmantena kehitysversiona.
Ajan myötä yhtiöiden ja osakkaiden tarpeet ja tottumukset ovat muuttuneet. Uuden lain tarkoitus on paitsi selventää taloyhtiöiden sisäisiä pelisääntöjä myös kannustaa osakkaita pitämään parempaa huolta huoneistoistaan. Jauhiaisen mukaan tavoitteena on ollut säätää helposti ymmärrettävä, osakkaita ja yhtiöitä paremmin palveleva laki.
– Muutos- ja kunnossapitotyöt, kulujen jakautuminen, vahingonkorvausvastuut, remonteista ilmoittaminen, dokumentointi ja valvonta ovat asioita, joihin ei ole ollut tarkkoja ohjeita ja menettelytapoja. Lain uudistukset parantavat niin yhtiön, osakkaan kuin asunnon ostajankin oikeusturvaa.
Uudessa laissa selvennetään erityisesti yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuun rajoja: osakkeenomistajan rakennustöitä huoneiston kunnon ylläpitämiseksi (kunnossapitotyö) tai sen muuttamiseksi (muutostyö) sekä yhtiön päätöksentekoa yhdenvertaisuusperiaatteen huomioiden. Myös vahingonkorvausvastuu on määritelty aikaisempaa kattavammin. Kunnianhimoisesta tavoitteesta säännellä tyhjentävästi mahdolliset ongelmatilanteet kertoo sekin, että lain perusteluilla on mittaa kohtuullisen romaanin verran.
Vastuunjako yksinkertaistuu
Nykyisen lain aikana vastuukysymyksiin on tulkinta-apua saanut etsiä niin vahingonkorvauslaista, osakeyhtiölaista kuin tuomioistuinten ratkaisukäytännöstä. Uudessa laissa kunnossapitovastuuta koskevat periaatteet säilyvät kutakuinkin ennallaan. Voidaankin sanoa, että tuomioistuinten ratkaisukäytännössä vakiintunut linja on nyt kirjattu lakiin.
Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet, lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.
Yhtiön vastuu koskee rakenteita ja perusjärjestelmiä, jotka se on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen sekä huoneistojen sisäosien korjaamista tämän ajankohdan perustasoon. Yhtiö vastaa myös osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai tämän vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.
Yhtiö ei vastaa pelkästään johdoista ja putkista vaan myös laitteista, joita niihin on kytketty. Perusteluissa mainitaan esimerkkeinä lämminvesivaraajat tai lattialämmityksen sähkövastukset, jotka ovat osa rakennuksen lämmitysjärjestelmää. Osakkeenomistajan järjestelmään liittämät laitteet eivät kuitenkaan kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiö ota niitä vastuulleen.
Lainvalmistelun loppumetreillä hanat ja wc-istuimet päätettiin jättää yhtiön kunnossapitovastuulle, mikä onkin luontevaa etenkin huonokuntoisten tai vuotavien vesilaitteiden uusimista ajatellen. Huoneistossa olevia altaita yhtiön vastuu ei koske.
Jos sisätiloja joudutaan purkamaan korjaus- tai huoltotöiden vuoksi, esimerkiksi putkiremontin takia, yhtiö vastaa huoneiston korjaamisesta purkua edeltävään, yhtiössä sovittuun tasoon. Perustason ylittävältä osin kustannuksista vastaa osakkeenomistaja. Silloin, kun vahinko ei johdu rakenteesta vaan esimerkiksi astianpesukoneen, akvaarion tai muun osakkeenomistajan vastuulla olevan laitteen yllättävän rikkoutumisen vuoksi ja vettä pääsee rakenteisiin, omistaja vastaa pintamateriaalien purkamisesta sekä korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista – yhtiö rakenteiden kunnostamisesta mahdollisine kuivatuksineen, kuten myös muille huoneistoille aiheutuneista vahingoista. Vahingon aiheutuessa asukkaan tuottamuksesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä osakkeenomistajalta.
Korjaustöiden tekeminen helpottuu
Kunnossapidon ja uudistustyön välinen rajanveto vaikuttaa kustannusten jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajien välillä. Pääsääntöisesti yhtiön vastuulle jää kiinteistön kunnossapito pois lukien osakkeenomistajan tekemät muutostyöt ja uudistukset.
Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä yhtiö voi yleensä toteuttaa märkätilojen vesikalusteiden ja pinnoitteiden tason parannuksen edullisemmin ja tarkoituksenmukaisemmin kuin yksittäinen osakkeenomistaja. Vaikka yhtiökokous päättäisi tehdä osakkeenomistajan vastuulle kuuluvan korjaustyön, osakkeenomistaja voi niin halutessaan kieltää sen käyttämällä oikeuttaan päättää huoneistonsa sisäosien tasosta.
Osakkaan tekemistä omista saneerauksista koituva säästö voidaan ottaa huomioon yhtiövastikkeen määrässä, esimerkiksi silloin, kun yhtiö on päättänyt työstä, jonka osakas on jo omalla kustannuksellaan toteuttanut. Kyseeseen voivat tulla esimerkiksi märkätilojen remontit tai parvekelasitukset. Osakkeenomistaja voi saada hyvityksenä enintään määrän, jonka yhtiö säästää kuluissa tämän huoneiston osalta. Yhtiökokous voi yksinkertaisella enemmistöllä päättää yhtiövastikkeen alentamisesta tai osakas voi kuitata remonttikulut yhtiön luvalla vastikkeesta. Hyvitykseen ei välttämättä ole oikeutta tilanteessa, jossa osakkaan tekemä kunnostustyö on jo niin aikansa elänyt, että yhtiön kunnossapitovastuu edellyttää uutta remonttia. Vastaava tilanne voi aktualisoitua myös silloin, kun osakkaan tekemä kunnossapito- tai muutostyö on huonosti toteutettu tai dokumentoitu.
Hissien rakentaminen vanhoissa taloissa on tähän mennessä saattanut lopahtaa epäselvään kustannusten jakoon tai vähemmistön vastustukseen. Kun juridisesti yksiselitteisiä keinoja kustannuskysymyksiin tai päätöksentekoon ei ole ollut, monissa asunto-osakeyhtiöissä on juridisten ongelmien pelossa vetäydytty koko projektista.
Uuden lain mukaan kustannukset hissin jälkikäteisestä asentamisesta jaetaan pääsääntöisesti huoneistojen sijaintikerroksen mukaisesti. Lain perusteluissa mainitaan useita menetelmiä kustannusten jakoperusteista. Pääsääntöisesti osakkeenomistajan maksettava osuus jyvitetään sitä suuremmaksi mitä korkeammalla huoneisto sijaitsee. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan ne, jotka hissistä eniten hyötyvät myös maksavat siitä eniten. Säännöstä ei sovelleta olemassaolevan hissin kunnossapitoon tai uusimiseen. Kustannukset näissä tapauksissa jaetaan edelleen vastikeperusteen mukaan.
Lisäksi laissa säädetään tietoliikennepalveluiden yhteishankinnan ja huoneistokohtaisen vedenkulutuksen osalta huoneistokohtaiseen kustannusten jakoon siirtymisen edellytyksistä.
Tiedottamis- ja tiedonsaantioikeus laajenee
Yhä enemmän muutoksia on tulossa huoneistoremonttien valvontaan ja niistä ilmoittamiseen. Aikaisemmasta laista poiketen ilmoitusvelvollisuus syntyy muutostöiden lisäksi myös kunnossapitotöistä.
Uuden lain mukaan osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa remontista hallitukselle tai isännöitsijälle, joiden on annettava tieto ilmoituksesta niille osakkeenomistajille, joiden osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen työ voi vaikuttaa.
Jos osakkeenomistaja ei tee muutoksia asuntoon, työn tulos ei yleensä vaikuta rakennuksen osiin tai tilojen käyttöön. Työn asianmukaiset suunnittelu-, toteuttamis- ja dokumentointivaatimukset kuitenkin edellyttävät ilmoitusvelvollisuutta näissäkin tapauksissa. Perusteluissa mainitaan esimerkkeinä kylpyhuoneremontit, ikkunoiden ja ovien pinnoitteiden uusiminen tai parkettilattian asentaminen muovimaton tilalle. Tällöinhän askelten äänet voivat kuulua paremmin alakertaan. Kunnossapitotyöstä aiheutuvat tavanomaiset haitat, kuten remontin ääni tai pöly eivät pelkästään synnytä ilmoitusvelvollisuutta.
Uutta laissa on myös se, että yhtiökokouksessa pitää vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevaa kunnossapitotarvetta, mikä parantaa myös asunnon ostajan tiedonsaantia.
Yhtiöllä on oikeus teettää kunnossapitotyö osakkaan kustannuksella, jos tämä laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovastuunsa. Osakkaan ilmoitusvelvollisuuden sekä yhtiön valvonta- ja teettämisoikeuden tarkoituksena on edistää hyvän rakennustavan noudattamista osakkaalle kuuluvissa rakennustöissä. Näin voidaan ehkäistä suuriakin vahinkoja aiheuttavien kosteusvaurioiden syntymistä. Myös yhtiökokoukseen osallistumista on helpotettu ja kokousasiakirjojen saatavuutta parannettu. Vastikkeina kerättyjen varojen käyttöä koskevia tilinpäätösvaatimuksia on selvennetty osakkaiden oikeusturvan parantamiseksi.
Tuo korjausvastuun merkityksen hyvin esille
Sauli Stolt Tuusulan Isännöintikeskus Oy:stä pitää uutta lakia onnistuneena.
– Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus isännöitsijälle ja hallitukselle kasvaa omatoimisten korjausten osalta. Jos huoneistossa sattuu esimerkiksi vesivahinko, on jälkikäteen vaikea selvittää vastuukysymyksiä, jos ei tiedetä kuka remontin alunperin on tehnyt. Näin varsinkin silloin, kun puhutaan märkätiloista ja vesieristeistä, jotka kuuluvat taloyhtiön vastuulle.
– Isännöintitoimistossamme annettiin jo viime vuoden keväällä ohjeistus kaikille taloyhtiöiden asukkaille rakennus- ja muutostöiden ilmoittamisvelvollisuudesta isännöitsijälle. Toimistomme kunnossapitomestari tarkistaa ja hyväksyy korjaussuunnitelmat ja valvoo taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat korjaustyöt. Kaikki ilmoitetut ja tarkastetut korjaustyöt on kirjattu taloyhtiökohtaiseen korjausrekisteriin. Järjestelmä on toiminut hyvin. Korjausrekisterin pitäminen lisää työtä mutta helpottaa myös asunnon myyntiä, kun tiedot huoneiston ja kiinteistön teknisestä tilasta on dokumentoitu. Korjausrekisteri kannattaa sopimusteknisesti siirtää taloyhtiön omaisuudeksi, joka siirtyy muun aineiston rinnalla myös isännöintitoimiston vaihdostilanteissa.
– Viiden vuoden ajanjaksolle laadittava ja vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa esitettävä kunnossapitotarvetta koskeva selvitys konkretisoi kunnossapidon vaikutukset asumiseen ja asumiskustannuksiin. Taloyhtiön omistajat päättävät, kuinka paljon he viime kädessä haluavat panostaa kunnossapitotöihin. Asuntokauppatilanteissa huoneiston ja kiinteistön hyvä tekninen kunto näkyy tietenkin huoneiston kauppahinnassa.
Pyritään hyvään mutta työllistää isännöitsijää
Aila Holopainen espoolaisesta Isännöintiverkko Oy:stä pitää uudessa asunto-osakeyhtiölaissa yhtiön ja osakkaan välisten pelisääntöjen selkiyttämistä hyvänä asiana.
– Lainmuutos oli tarpeen. Kun kaikki tarvittava löytyy samasta laista, moni kysymys ratkeaa ilman lakimiesten apua. Toisaalta aina jotain porsaanreikiä juristeillekin löytyy.
– Huoneistokorjausten seuraaminen työllistää isännöitsijöitä ja remonttien valvonnoissa tarvitaan teknistä asiantuntemusta. Sekä isoja että pieniä muutoksia on paljon, joten vasta aika näyttää mitä laki tuo tullessaan. Ainakin yhtiökokoukset kestävät jatkossa pitempään, kun on enemmän pakollisia käsiteltäviä asioita.
Eniten askarruttaa, miten lasketaan hyvitykset silloin, kun joku on tehnyt yhtiölle kuuluvia korjauksia. Esimerkiksi parvekkeen ovi tai kylpyhuoneremontti. Laki ei ota kantaa siihen kuinka vanha remontti oikeuttaa hyvitykseen. Hyvityksistä uskon saatavan riitoja aikaiseksi. Lisätöitä aiheuttaa myös asioista tiedottaminen, etenkin silloin, jos remontit viivästyvät aikataulusta. Oman työn ohella toteutetut remontit yleensä tehdään, kun on aikaa eikä välttämättä annetun aikataulun mukaan.
