Kiinteistöliiton päälakimies, VT Jenni Hupli vastaa työssään muun muassa Kiinteistöliiton edunvalvonnasta sekä liiton kymmenhenkisen Lakipalvelut-yksikön johtamisesta ja toiminnan kehittämisestä. Hän kiertää paljon kouluttamassa eri puolilla Suomea.
– Toimin tulkkina asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä, Hupli kiteyttää.
Kiinteistöliitto osallistuu aktiivisesti alan tutkimus- ja kehitystyöhön sekä neuvoo jäseniään ja jakaa tietoa esimerkiksi energiatehokkuuteen, talotekniikkaan, kunnossapitovastuisiin, korjausrakentamiseen ja korjaushankkeiden päätöksentekomenettelyyn liittyvissä asioissa.
Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja sekä kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio ja vaikuttaja. Liiton muodostavat 23 alueellista yhdistystä ja valtakunnallinen toimialajärjestö Suomen Vuokranantajat ry. Kiinteistöliittoon kuuluu yli 24 000 taloyhtiötä sekä reilut 8 000 vuokranantajaa.
Tilaisuuteen tarttuminen vei alalle
Hupli päätyi kiinteistöjuridiikan pariin 90-luvun loppupuolella samana syksynä, jolloin hän aloitti OTK-opintonsa Helsingin yliopiston oikeustieteellisessä tiedekunnassa.
– Porthanian ilmoitustaululla haettiin neuvontalakimiestä Kiinteistöliittoon, Hupli muistelee ja kertoo aina tarttuneensa pikemminkin hetkeen ja mielenkiintoisilta tuntuviin mahdollisuuksiin kuin suunnitelleensa uraa pidemmällä tähtäimellä.
– Olen aina ollut luku- ja tekijätyyppi, ahkera ja sinnikäs keskitason ihminen. Hyvä lukuaineissa, kuten historiassa, mutten matematiikassa, Hupli kuvailee.
– En päätynyt alalle glamourin tai imagon vuoksi, vaan siksi, että juridiikka kiinnosti minua.
Valmistuessaan vuonna 2001 Hupli oli työskennellyt myös nykyisen Kiinteistöliitto Uusimaan sekä Suomen Vuokranantajien palveluksessa. Mielenkiinto kiinteistöalaan on säilynyt vuosien varrella vahvana, vaikka työtehtävät ovat välillä painottuneet toisaalle. Juurilleen Kiinteistöliittoon hän palasi kesällä 2013.
Urallaan Hupli on ennättänyt työskennellä kahteen otteeseen myös asianajajana Castrén & Snellmanilla sekä yhtiölakimiehenä kiinteistöjen managerointiin erikoistuneessa Ovenia Groupissa.
– Olen tällainen palailija, Hupli nauraa.
Itsensä haastaminen torjuu rutiinia
– Opiskeluaikana innostuin lääkintä- ja bio-oikeudesta ja hoidin ”Cassulla” aluksi paljonkin terveydenhuollon juridiikkaan liittyviä toimeksiantoja. Kiinteistöpuolelle ohjauduin jälleen tiiviimmin ulkomaisten kiinteistösijoittajien rynniessä Suomeen vuosina 2003–2005.
Erityisen kiinnostunut Hupli oli kiinteistökehityshankkeista ja osallistui myös kiinteistökauppatoimeksiantoihin.
– Lisäksi hoidin riitatoimeksiantoja ja kiinteistöalan sopimusasioita. Pyrin pitämään kiinteistöjuristin toimenkuvani mahdollisimman monipuolisena, Hupli kertoo.
Oveniassa Huplin työhön kuului yhtiön liiketoiminnan pyörittämistä tukevien juridisten asioiden hoito.
– Huomasin pitäväni kuitenkin enemmän kiinteistöjuridisista pähkinöistä ja palasin jälleen Castrén & Snellmanille vuonna 2007. Tuolloin kiivain kiinteistötransaktiomarkkina oli hiljentynyt. Minua houkutteli mahdollisuus rytmittää oma työ niin, että aikaa jäi muullekin elämälle.
– Asianajotyössä sekä hyvä että huono puoli on valtava imu, joka vie mukanaan. Kiinnostavia toimeksiantoja on lapioitavana yllin kyllin, mutta vaarana on, ettei juristi pääse uudistumaan haluamallaan tavalla siinä myllyssä, hän pohtii.
Neljänkympin korvilla myös arvoajattelu nosti päätään.
– Liikemaailmassa juridiset ongelmat ja ristiriidat päätyvät monesti kompromissiin, ja asioista sovitaan taloudellisten syiden vuoksi. Halusin katsoa asioita muistakin kuin liiketaloudellisista näkökulmista. Vaikka toimiala on tuttu, nykyisessä työssäni pääsen arvioimaan asioita jälleen uudesta näkökulmasta ja haastamaan itseäni. Oman osaamisen päivittämistä ja uuden oppimisen mahdollisuutta on valtavasti, Hupli pohtii.
Keskiössä kohtuuhintainen asuminen ja peruskorjaustarpeet
Tällä hetkellä kiinteistöalan kuumia perunoita ovat Huplin mukaan muun muassa kohtuuhintaisen asumisen dilemma sekä 60- ja 70-luvuilla valmistuneen rakennuskannan peruskorjaustarve.
Suurissa kaupungeissa ja niiden kehyskunnissa raakamaan saatavuus on heikkoa, jolloin kaupunkirakennetta on järkevä tiivistää lisä- ja täydennysrakentamisella esimerkiksi saneeraamalla ullakoita asuintiloiksi tai rakentamalla lisäsiipiä vanhoihin rakennuksiin.
Lisä- ja täydennysrakentamiseen liittyy monia vaativia juridisiakin kysymyksiä, joihin Kiinteistöliitto pyrkii asiantuntemuksellaan tuomaan apuvälineitä ja toisaalta vaikuttamaan edunvalvonnallisesti.
– Kaavamuutos on pitkä prosessi, joka perustuu avoimeen vuorovaikutukseen, mutta takuulappua lopputuloksesta ei kuitenkaan ole, Hupli kuvailee ja toteaa, että maankäyttö- ja rakennuslaissa tulisi nykyistä vahvemmin turvata maanomistajalle oikeus saada omaa kiinteistöä koskeva kaavamuutos käsittelyyn.
– Korvauspuolella taas maanomistajalle määrättäviä maankäyttömaksuja ja kehittämiskorvauksia tulisi merkittävästi leikata. Taloyhtiöt pystyisivät selviytymään paremmin merkittäviksi nousevista peruskorjaushankkeiden kustannuksista toteuttamalla samalla lisä- ja täydennysrakennushankkeen. Toisaalta monissa taloyhtiöissä mietitään, onko saneerauksessa mitään järkeä vai pitäisikö koko rakennus purkaa.
Visaisia kysymyksiä
Lisä- ja täydennysrakentaminen kirvoittaa kiinnostavia yksilötason kysymyksiä yhtiöissä.
– Onko ylimmän kerroksen osakkeenomistajalla velvollisuus hyväksyä ullakko- tai lisäkerrosten rakentaminen huoneistonsa yläpuolelle? Entä sitten, jos jonkun maisema heikkenee merkittävästi taloyhtiössä toteutettavan lisärakentamisen johdosta? Hupli valottaa aiheeseen liittyviä pohdintoja.
Kiinteistöjen peruskorjaushankkeisiin liittyy niin ikään juridista problematiikkaa hankkeen käynnistämisestä koko prosessin läpivientiin.
– Yksi oleellinen kysymys on osakkeenomistajien maksukyky. Huplin mukaan heikko taloustilanne heijastelee hankepäätösten syntymiseen. Hankkeen toteuttamisen jälkeen ilmenee vastikkeisiin liittyviä maksuvaikeuksia, jolloin taloyhtiötasolla edetään yhä useammin hallintaanottoon.
Tupakka, viina ja villit juhlat
Taloyhtiötasolla ajankohtaisia kysymyksiä ovat niin ikään tupakka- ja terveydensuojelulain vireillä olevat uudistukset.
– Tupakoinnissa on pitkälti kysymys yksilön oikeuksista; mitä ihmisellä on oikeus tehdä omassa kodissaan? Entä mitä toisella on velvollisuus sietää? Jos esimerkiksi parveketupakointi kielletään, on riskinä tupakoinnin siirtyminen huoneistoihin. Tästä saattaa koitua mittavia yhtiön vastuulle kuuluvia korjaustarpeita esimerkiksi liittyen kiinteistön rakenteisiin tai ilmanvaihtoon, Hupli huomauttaa.
Kiinteistöissä ilmenevät erilaiset terveyshaittaepäilyt ovat Huplin mukaan lisääntyneet.
– Tietoomme on saatettu tapauksia, joissa terveystarkastaja on kohdistanut pakkokeinoja taloyhtiöön kevyin perustein. Myös haitan aiheuttajan oman vastuun pitäisi vahvemmin näkyä, Hupli korostaa.
– Terveystarkastajalla tulisi myös olla velvollisuus teettää asianmukaisia tutkimuksia, jos tarkastajan oma asiantuntemus ei riitä haitan tai tarvittavien korjaustoimenpiteiden arviointiin. Tämä on erityisen tärkeää, jos ennakoidut korjaustoimet ovat kustannuksiltaan merkittäviä, hän lisää.
Tyypillisiä ongelmatilanteiden kestosuosikkeja, joihin Hupli törmää työssään, ovat myös juhliminen, grillaaminen, pysäköinti ja soittoharjoitukset.
– Häiriötilanteissa taloyhtiön ainoa yhtiöoikeudellinen puuttumiskeino on asunto-osakkeen hallintaanottomenettely, mikä puolestaan edellyttää häiriöltä olennaisuutta ja jatkuvuutta. Häiriön laatu ja menettelyn asianmukaisuus pitää varautua näyttämään toteen mahdollisen moiteoikeudenkäynnin varalta, Hupli muistuttaa.
Uudistuminen pitää virkeänä
Jenni Huplin mukaan kiinteistöala on yleisesti ottaen hyvin säännelty, eikä merkittäviä katvealueita siten juuri ole. Oikeuskäytäntö paikkaa osin puuttuvaa lainsäädäntöä esimerkiksi yksityisen pysäköinninvalvonnan osalta. Toki hienosäätöä tarvitaan.
– Eläminen ja oleminen muuttuu ajan myötä, mikä aiheuttaa lainsäädännön ajankohtaistamistarvetta. Lainsäädännön toimivuutta on hyvä arvioida, Hupli sanoo ja huomauttaa, että esimerkiksi vuonna 2010 voimaantulleen asunto-osakeyhtiölain arviointihanke on ollut vireillä jo vuoden ajan.
Jatkuvasti uudistuva lainsäädäntö ei kuitenkaan lähtökohtaisesti turhauta Huplia. Päinvastoin, muutoksen edessä pysyy virkeänä.
Huplille työn imu syntyy mielenkiintoisista asioista ja ihmisistä. Hän kertoo nauttivansa yhteistyöstä ihmisten kanssa ja saavansa heistä voimaa omaan työhönsä. Tällä hetkellä asiantuntija- ja esimiestyön yhdistäminen tuntuu suurimmalta henkilökohtaiselta työhaasteelta.
– Toisinaan kaipaan vuorokauteen lisää tunteja. Nykypäivän työ vaatii vauhdikasta lapiointia, ja asioiden haudutteluun ei välttämättä ole mahdollisuutta. Toisaalta taas ikä tuo mukanaan armeliaisuutta itseä kohtaan, hän pohtii.
Jenni Hupli, VT
- päälakimies, Kiinteistöliitto
- toiminut aiemmin asianajajana Castrén & Snellmanilla sekä yhtiölakimiehenä Ovenia Groupissa
- perhe: aviomies ja kaksi kääpiosnautseria
Teksti: Salla Peltonen
Kuvat: Vesa Tyni
