|
Milloin asunto-osakeyhtiö kantaa vastuun?
ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAISSA (AOYL) yhtä vähän kuin sen taustalakina olevassa osakeyhtiölaissa (OYL) ei ole säännelty asunto-osakeyhtiön vastuuta henkilö- ja esinevahingoissa, silloin kun se omistaa ja hallitsee yhden tai useamman rakennuksen sekä hallitsee siihen/niihin liittyvää maa-aluetta. Asunto-osakeyhtiön vastuuta tarkastellaan silloin vahingonkorvauslakia (VahKL) soveltaen. VahKL:ssa ei kuitenkaan ole erityissäännöksiä tämän tilanteen varalta. OYL 15:1:n säännös soveltuu edellä mainittuun tilanteeseen. Kyseisen säännöksen mukaan muun muassa hallituksen jäsen ja asunto-osakeyhtiön isännöitsijä vastaavat vahingosta, joka OYL:a, AOYL:a tai yhtiöjärjestystä rikkomalla on aiheutettu osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle kuin asianomaiselle asunto-osakeyhtiölle (ks. AOYL 31 §:n 9)-kohta). Sama laki koskee myös osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuuta (ks. OYL 15:3). Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön toimielinten jäsenet tai osakkeenomistaja eivät ole nyt käsiteltävän laatuisesta vahingosta vastuussa. Vahinko ei johdu OYL:n tai AOYL:n tai asianomaisen yhtiön yhtiöjärjestyksen vastaisesta menettelystä (ks. KKO 1994: 61 ja 1997:27). Vastuu voi kuitenkin kohdata heitä jollakin muulla perusteella. Lähinnä kysymykseen tulee rikosperusteinen vastuu. Esimerkki tällaisesta tilanteesta on ratkaisu KKO 1997:151: Asunto-osakeyhtiön omistaman talon katolta oli auringon lämmön vaikutuksesta valunut syöksytorvea pitkin jalkakäytävälle vettä, joka oli pakkassään johdosta jäätynyt. A oli yöllä noin kello 1 liukastunut jäätyneessä kohdassa ja loukkaantunut. Syyte isännöitsijä B:tä vastaan järjestyssääntörikkomuksesta ja ruumiinvamman tuottamuksesta sekä A:n vahingonkorvausvaatimus B:tä vastaan hylättiin. Ratkaisua perusteltiin tältä osin: ”Arvioitaessa sitä, onko B asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä syyllistynyt hänen viakseen väitettyihin järjestyssääntörikkomukseen ja ruumiinvamman tuottamukseen, ja onko hän asiassa vahingonkorvausvastuussa, on otettava huomioon hänen isännöitsijän asemaan perustuvat velvollisuutensa ja toimimismahdollisuutensa. B on ollut isännöitsijänä velvollinen järjestämään toimenpiteet liukkauden torjumiseksi sellaisiksi, ettei jalkakäytävällä liikkuville jalankulkijoille aiheutunut liukkaudesta vaaraa. Käytännössä näistä toimenpiteistä huolehtiminen on kuulunut asunto-osakeyhtiön palveluksessa olleelle talonmiehelle. Tämä onkin tapahtumayötä edeltäneenä päivänä sulatusainetta käyttämällä ja hakkaamalla poistanut jäätä jalkakäytävältä ja lisäksi hiekoittanut jalkakäytävää. Illalla noin kello 20 on jalkakäytävä vielä tarkastettu. Talonmiehen suorittamat toimenpiteet viittaavat siihen, ettei B ole syyllistynyt laiminlyöntiin puhdistustöiden järjestämisessä tai valvonnassa. B:n velvollisuuksiin isännöitsijänä ei ole kuulunut ohjata talonmiehen työtä tätä yksityiskohtaisemmin tai itse illan ja yön aikana tarkastaa jalkakäytävän kuntoa. Siten on jäänyt näyttämättä, että B:n viaksi tulisi lukea liukkauden torjunnan järjestämisessä rikos- tai vahingonkorvausvastuun perustava laiminlyönti.” Korvauksia rikosperusteella Asunto-osakeyhtiö sen sijaan tuomittiin korvausvelvolliseksi seuraavin perusteluin: ”Syöksytorvesta valuvan sulaveden jäätyminen pakkasyönä jalkakäytävälle ei ollut ennalta arvaamatonta. Asunto-osakeyhtiö ei ollut näyttänyt, että liukastumista estävän hiekan pysyminen jalkakäytävällä olisi vallinneissa olosuhteissa ollut mahdotonta. Aluetta, joka oli jäätynyt, ei ollut rajattu puomein tai osoitettu muulla varoitusmerkillä.” Isännöitsijältä vaadittiin korvausta rikosperusteella. Vahingon kärsineellä on näyttövelvollisuus, että se, jolta hän vaatii korvausta rikosperusteella, on menetellyt asiassa vähintään tuottamuksellisesti silloin, tämä riittää rikoksen tunnusmerkin mukaiseksi käyttäytymiseksi. Jos hän ei pysty tätä näyttötaakkansa täyttämään, vahingonkorvausvaatimus ei menesty. Kun toisaalta kadun liukkaus ei ollut vallitsevissa olosuhteissa ennalta arvaamatonta, yhtiöllä oli näyttötaakka, että sen olisi ollut mahdotonta estää vahingon syntyminen. Tätä seikkaa yhtiö ei pystynyt näyttämään. Tämän vuoksi se tuomittiin korvausvelvolliseksi. Hoitovastuu ratkaisee Edellä kerrottu ratkaisu osoittaa, että vaikka kenenkään yhtiön edustajan (yksityisen henkilön) tai työntekijän ei voida osoittaa menetelleen asiassa tuottamuksellisesti ja olevan sillä perusteella korvausvelvollinen, niin näyttötaakkaa koskevat säännöt voivat johtaa siihen, että yhtiö katsotaan korvausvelvolliseksi. Asunto-osakeyhtiön osalta vastuu noudattaa linjaa, jota KKO on jo useissa aikaisemmissa ratkaisuissaan rakennuksen omistajan osalta noudattanut silloin, kun henkilö on rakennuksen omistajan hoitovastuulla olevalla alueella liukastunut ja loukannut itsensä (Ks. esim. KKO 1958 II 130, 1965 II 89, 1968 II 98, 1972 II 10 sekä 1998:28). Edellä mainitut oikeustapaukset koskevat ulkona tapahtuneita liukastumisvahinkoja. Samat periaatteet koskevat yleensä henkilövahinkoja, jotka aiheutuvat asunto-osakeyhtiön rakennuksen puutteista tai virheellisestä rakentamisesta tai epäasianmukaisesta hoidosta. KKO 1953 II 83: Henkilö oli loukannut itsensä pudottuaan pihalla olevalta kaiteettomalta ja yöllä valaisemattomalta portaikolta; KKO 1980 II 89: Kaksi henkilöä oli loukannut itsensä pudottuaan ilman kaiteita olevaan pihatason alapuolelle johtavaan ajosyvennykseen; KKO 1928 II 360 ja 1942 II 157: Henkilö oli pudonnut hissikuiluun, kun sen ovi oli lukitsematon, vaikka hissi ei ollut paikalla; KKO 1967 II 85: Talossa käymässä ollut poika oli porraskäytävässä syöksynyt portaiden päättymiskohtaa vastapäätä seinässä olleen, kadun tasossa sijainneen suuren suojaamattoman ikkunan läpi ja loukkaantunut. Rakennuksen omistajana asunto-osakeyhtiön katsottiin laiminlyöneen jo aikaisemmin vastaavanlaisen tapauksen johdosta turvallisuudelle vaaralliseksi osoittautuneen ikkunan varustamisen tarpeellisin suojalaittein. Ks. edelleen KKO 1989:114 ja 2001:1. Se, että asunto-osakeyhtiö on sopinut jonkun ulkopuolisen kanssa kuten esimerkiksi huoltoyhtiö yhtiön hoitovelvollisuuden piiriin kuuluvan alueen kunnostamisesta, ei vapauta asunto-osakeyhtiötä vastuusta (ks. KKO 1928 II 360 ja 1958 II 130).
|
Asunto-osakeyhtiön vastuu ei rajoitu pelkästään yhtiön ulkopuolisiin. Korvausvastuu voi kohdistua myös yhtiön rakennuksessa asuviin ja osakkeenomistajiin. Poikkeuksellisesti tilanne voi olla toinen. Ks. KKO 1995:169: Asunto-osakeyhtiön osakkaat olivat sopimansa mukaisesti noudattaneet järjestelyä, että muun ohella pihan hiekoittamisesta kustannusten säästämiseksi huolehtivat osakkaat talkootyönä. Yhtiön ei katsottu olevan järjestelyyn suostuneelle osakkaalle vastuussa vahingosta, joka oli aiheutunut tämän liukastumisesta yhtiön hiekoittamattomalla pihatiellä (ks. myös KKO 1980 II 42).
Asunto-osakeyhtiössä isännöitsijän on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta (AOYL 541 §). Sen seikan valvominen, että yhtiön omaisuutta voidaan käyttää tai siinä voidaan oleskella turvallisesti, on tyypillistä juoksevaa hallintoa. Ratkaisusta 1997:151 on pääteltävissä, että jos asunto-osakeyhtiön isännöitsijän katsotaan tuottamuksellisesti laiminlyöneen huolehtia seikoista, jotka vaikuttavat yllä mainittuun turvallisuuteen, ja tämän laiminlyönti on ollut syy-yhteydessä jonkun saamaan ruumiinvammaan, isännöitsijä on asunto-osakeyhtiön ohella vastuussa näin syntyneestä henkilövahingoista.
Hallituksen vastuu
Sitä vastoin on ongelmallisempaa, missä määrin vastuu voi ulottua hallituksen jäseniin. Lähtökohtana lienee pidettävä, että heillä ei normaalitilanteessa ole vastaava valvontavelvollisuutta kuin isännöitsijällä. Sen sijaan vastuu voi seurata siitä, että he eivät ole huolehtineet omaan normaaliin toimivaltaansa kuuluvista asioista ja sen seurauksena joku vahingoittuu (ks. edellä selostettu KKO 1980 II 89). Jos yhtiöllä ei kuitenkaan ole isännöitsijää tai häneen rinnastettavaa henkilöä, hallituksen puheenjohtajan velvollisuudet ja vastuu rinnastuvat olennaisesti isännöitsijän vastuuseen. Muiden hallituksen jäsenten vastuu voinee tulla valvontavelvollisuuden laiminlyönnin perusteella vain poikkeuksellisesti kysymykseen.
Osakkeenomistajat eivät tässä ominaisuudessaan voi joutua vastuuseen, vaikka asunto-osakeyhtiön osalta ei olekaan säädetty, että sen osakkeenomistajat eivät ole vastuussa yhtiön velvoitteista (ks. AOYL 31 §:n 1)- kohta ja OYL 1:12). Vastuun puuttuminen voidaan johtaa osakeyhtiön oikeudellisesta luonteesta.
Edellä olen käsitellyt vastuuta henkilövahingoista. Esinevahinkojen osalta asunto-osakeyhtiön vastuuta voidaan pitää olennaisesti samanlaisena kuin vastuuta henkilövahingoista. KKO 20.4.1960 N:o 1158: Katolta pudonnut lumi vahingoitti kadulle pysäköityä autoa. Yhtiö oli korvausvelvollinen, kun se ei ollut ryhtynyt riittäviin toimiin yleisön varoittamiseksi lumen putoamiselta.
Esinevahinkojen osalta isännöitsijän ja hallituksen jäsenten vastuu tullee käytännössä harvoin kysymykseen. Sama koskee osakkaan vastuuta. Jos asunto-osakeyhtiön vastuupiiriin kuuluva esinevahinko johtuu muusta syystä kuin heidän syyllistymisestään rikokseen tai siihen rinnastettavaan menettelyyn, he eivät AOYL 31 §:n 9)-kohta ja OYL 15:1 ja 3 huomioon ottaen ole yhtiön ulkopuoliselle tai osakkeenomistajaa kohtaan yleensä vastuussa. Sen tyyppiset esinevahingot, joita edellä olen käsitellyt, eivät ole yleensä seurausta rangaistavaksi säädetystä menettelystä saatikka OYL:n, AOYL:n tai yhtiöjärjestyksen vastaisesta menettelystä. Tuottamuksellinen esinevahingon aiheuttaminen toiselle ei ole yleensä rikos toisin kuin on asia ruumiinvamman aiheuttamisessa.
Niissä tapauksissa, joissa asunto-osakeyhtiö ja jokin sen edustajista on korvausvelvollinen, tätä velvollisuutta voidaan vahingon kärsineen myötävaikutuksen tai muidenkin VahKL 6:1:ssä säädettyjen seikkojen perusteella sovitella (ks. esim. KKO 1953 II 83, 1962 II 46, 1967 II 85 ja 1980 II 89).
Artikkelin kirjoittaja on emeritusprofessori Juhani Kyläkallio
